>> Bất động sản công nghiệp: Điểm sáng của thị trường trung và dài hạn (P1)

Phác họa triển vọng thị trường bất đông sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những địa điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; Việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm; Sự tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA); tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây và việc sở hữu lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp.

Những yếu tố này đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài, điển hình như Samsung đã công bố đầu tư hơn 17 tỷ USD vào Việt Nam. Gói đầu tư này dã góp phần tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư trên khắp thế giới.
Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực này. Điều này được thể hiện rõ nét qua việc tập trung phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời, việc tham gia vào 16 Hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước. Hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tập trung ở ba vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam:

- Khu vực miền Nam được phát triển đầu tiên và tập trung các ngành công nghiệp truyền thống như cao su, nhựa hoặc các ngành công nghiệp dệt may. Bên cạnh các chính sách được ban hành để thúc đẩy và định hướng phát triển các ngành công nghiệp cốt lõi, sự thu hút của khu vực miền Nam đối với những dự án đầu tư trong nhóm ngành này phần lớn là nhờ vào mạng lưới hiện hữu các khách thuê hoạt động trong ngành cũng như hệ thống hạ tầng hỗ trợ. Điều này khác với miền Bắc, vốn là nơi thu hút những dự án FDI mới và các ngành nghề đầu tư mới. Với đặc thù nền kinh tế đa dạng, khu vực miền Nam thường là điểm đến được ưa chuộng bởi các công ty hoạt động trong các ngành nghề ít phổ biến.

- Trong khi đó, khu vực miền Bắc thu hút công nghiệp kỹ thuật cao. Khu vực Bắc Bộ đang nổi lên là một trong các khu vực lớn nhất và sôi động nhất cả nước. Điều này xuất phát từ việc Khu tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của cả nước. Hải Phòng là trung tâm giao thông của vùng bờ biển phía Bắc. Hệ thống vận tải biển đã được hình thành với lợi thế từ cảng biển sâu đang hoạt động trong khu vực. Cùng với triển vọng gia tăng các nguồn đầu tư mới đổ vào Việt Nam, một khi CPTPP có hiệu lực, nguồn cung mới khu công nghiệp ở Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ vẫn dồi dào, theo số liệu nghiên cứu của JLL Việt Nam. với việc sẽ có khoảng 18.116ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng tại Vùng từ nay cho đến cuối năm 2020. Mặt khác, cùng với việc nguồn cung phong phú thì nguồn cầu cũng được cải thiện với tỷ lệ lấp đầy ở cả đất và nhà xưởng sẽ vẫn ở mức cao và tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI từ giới đầu tư châu Á cùng những nỗ lực cải thiện và khuyến khích đầu tư của Chính phủ. Kết quả là giá thuê sẽ tiếp tục gia tăng và điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư phải hành động quyết liệt hơn.

Tuy nhiên, do chỉ tập trung phát triển một đến hai lĩnh vực chính và bị chi phối bởi một số các khách thuê lớn, điển hình như Samsung, có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động lành nghề trong các lĩnh vực này.

- Khu vực miền Trung là khu vực mới phát triển trong thời gian gần đây và vẫn còn non trẻ khi so với khu vực miền Bắc và miền Nam vốn được hình thành và phát triển sớm hơn. Do đó, khu vực này sẽ sở hữu nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển khi hai khu vực kinh tế trọng điểm miền Bắc và Nam tiến sang giai đoạn sau. Cơ hội của khu vực này là chất lượng cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện; Chính quyền không ngừng nỗ lực trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, quản lý kinh tế và cải cách hành chính; Chi phí lao động rẻ hơn so với các khu vực khác trên cả nước và tỷ lệ lao động trẻ tuổi tương đối cao; Quỹ đất ở các tỉnh trọng điểm còn dồi dào, đáp ứng được nhu cầu phát triển và mở rộng trong tương lai. Song thách thức cũng không nhỏ, khi so với miền Bắc và miền Nam, Khu vực miền Trung gặp khó khăn trong việc thu hút lao động tay nghề cao.

Trong bối cảnh như trên, thị trường bất động sản công nghiệp nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Sự hấp dẫn này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố:

- Thứ nhất, Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển.

- Thứ hai, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.

- Thứ ba, theo khảo sát, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia, là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây.

Đặc biệt, theo báo cáo của JLL, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 - 12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.

- Thứ tư, sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam để né cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung chính là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam "cất cánh" trong năm 2019.

- Thứ năm, môi trường đầu tư của Việt Nam đang được nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài.

Tạo đà cho bất động sản công nghiệp Việt Nam bứt phá

Phải khẳng định rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở giai đoạn khởi đầu và với những chuyển biến hiện nay, đã đến thời điểm chín muồi cho đà tăng trưởng vượt bậc của phân khúc này. Để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, cần tập trung vào một số vấn đề như sau:

- Thứ nhất, đổi mới tư duy, đổi mới phương thức quản lý và nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng dựa trên cơ chế thị trường và thông lệ quốc tế phù hợp với thực trạng Việt Nam, trọng tâm là cần tuân thủ quy luật cung cầu để thị trường điều tiết. Kế tiếp, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

- Thứ hai, tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics/công nghiệp. Việc có nền tảng cơ sở hạ tầng vượt trội là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ so với các nước khác, nhất là những quốc gia đã và đang có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển. Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp, cần đẩy mạnh các hình thức hợp tác công tư, với sự quản lý và giám sát chặt chẽ, dựa trên cơ chế đấu thầu công khai, minh bạch để thu hút đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhất là việc chú trọng phát triển hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Khi hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức thực sự phát triển sẽ giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.

- Thứ ba, minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản, với những chính sách dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý yên tâm, an toàn cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Minh bạch hóa trước hết về thông tin quy hoạch, tín dụng, thuế, phí…, tạo điều kiện để các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong nền kinh tế thị trường. Muốn minh bạch hóa, các thông tin về thị trường cần được cập nhật liên tục, chính xác, thiết thực, trung thực cho nhà đầu tư.

- Thứ tư, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, Chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế.

- Thứ năm, tăng tính cạnh tranh cho chi phí giao dịch qua biên giới. Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Trong tổng số, chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm hơn 30% so với chỉ 10 - 15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.

- Thứ sáu, nghiên cứu và có ứng xử phù hợp với xu hướng áp dụng công nghiệp 4.0 trong việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Sự tác động tiềm tàng của công nghiệp 4.0 là một yếu tố cần thiết phải nghiên cứu khi xem xét diễn biến thị trường trong thời gian tới. Sự ra đời của công nghiệp 4.0 với sự cải tiến trong công nghệ thông tin và tự động hóa sẽ thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành công nghiệp. Theo đó, sự kết nối giữa các dây chuyền sản xuất truyền thống sẽ được tối ưu hóa, xóa mờ ranh giới vật lý và do đó, thế hệ nhà xưởng mới trong tương lai dự kiến sẽ là những nhà xưởng có quy mô nhỏ nhưng được kết nói xuyên suốt và đồng bộ.

- Thứ bảy, khi phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, cần quan tâm giải quyết các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng. Song hành cùng tiềm năng, bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với không ít những lo ngại cho môi trường, hạ tầng giao thông… Do đó, Nhà nước cần tính toán kỹ và dự báo được những rủi ro có thể xảy ra, để có thể vừa phát triển nhanh và bền vững.
(Hết)