Thị trường bán lẻ: Khuyến khích khách mua tiêu nhiều hơn

Trong năm 2015, thị trường bán lẻ tại TP. HCM và Hà Nội mỗi nơi ghi nhận thêm 150.000 m2 diện tích thực thuê (NLA). Đa số các dự án này được phát triển với diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích hơn và chi phí đất thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn dần của các khu vực ngoài trung tâm.

Tỷ lệ trống của các khu trung tâm thương mại (TTTM) trong thành phố dự đoán vẫn tiếp tục duy trì ở mức trung bình 10% nhờ vào các khách thuê chủ chốt.

Tương tự tại Hà Nội, tỷ lệ trống ổn đinh ở mức 8 - 9%. Mặc dầu nguồn cung sẽ gia tăng, xu hướng tỷ lệ trống này sẽ được giữ vững trong năm 2016.

Có sự khác biệt lớn và rõ rệt giữa giá thuê trong khu trung tâm và ngoài trung tâm TP. HCM cũng như Hà Nội. Nhờ vào các khách mua sang trọng, tình hình kinh doanh của đa phần các dự án trong khu trung tâm đều tốt hơn so với bình quân thị trường.

Vì thế, giá thuê trong tương lai sẽ tăng với tốc độ chậm do ngày càng nhiều TTTM khai trương tại khu vực ngoài trung tâm. Các TTTM này đã làm giảm giá thuê trong năm 2015 10% so với năm trước đó.

Ngoài ra, thị trường bán lẻ Việt Nam cũng điều chỉnh tương ứng để bắt kịp với nhu cầu khách hàng với các xu hướng mới từ một loạt các cho nhiều thương mới, như “bán lẻ - giải trí,” “bình dân hóa” hoặc “mua sắm trên mạng.”

Thị trường văn phòng: Sẽ tăng trưởng trở lại

Thị trường văn phòng Việt Nam không có diễn biến nào đáng kể trong năm 2015 vừa qua với chỉ một tòa nhà Hạng A mới tại TP. HCM (Vietcombank Tower) và không có tòa nào tại Hà Nội.

Việc tòa nhà mới Vietcombank Tower đi vào hoạt động đã giúp nâng tỷ lệ hấp thụ của văn phòng Hạng A tại TP. HCM một cách đáng kể so với năm trước.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của thành phố này sẽ giảm vào năm 2016 vì không có nguồn cung mới nào được hoàn thành và đồng thời diện tích sàn còn trống trên thị trường cũng rất giới hạn.

Nhờ vào đà phục hồi kinh tế và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng mạnh từ năm 2017 trở đi khi có thêm nhiều nhu cầu từ các công ty ngoại quốc.

Với triển vọng kinh tế tích cực, các công ty tại TP. HCM sẽ cân nhắc việc chuyển và mở rộng văn phòng của mình, với diện tích lý tưởng khoảng từ 1.000-2.000 m2 và nằm trong trung tâm thành phố.

Tăng trưởng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội trong bốn năm vừa qua là nguyên nhân chính cho việc giá thuê thị trường giảm. Với tỷ lệ hấp thụ hiện tại chậm hơn so với tốc độ tăng nguồn cung mới, tỷ lệ trống cho các tòa nhà Hạng A được dự báo sẽ tăng bảy điểm, đạt mức 24.7% vào năm 2016.

Ngoài ra, nguồn cung mới Hạng A ở phía Tây và khu vực Đống Đa, Ba Đình sẽ phải chào giá thấp hơn hẳn so với trung tâm để có thể cạnh tranh với các nguồn cung hạng B tương lai gần đấy. Nhu cầu từ việc mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia cũng như các công ty địa phương dự kiến sẽ tăng trong một vài năm tới.

Thị trường nhà ở: Niềm tin vào thị trường ngách được cải thiện

Niềm tin vào thị trường được đẩy mạnh thông qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện trong năm 2015.

Xuyên suốt các phân khúc, 41.787 căn được ước lượng chào bán tại TP. HCM và 28.283 căn tại Hà Nội. Phần lớn của những con số này tập trung vào phân khúc “hạng sang,” với chất lượng biến đổi tùy thuộc vào định nghĩa các chủ đầu tư.

Các căn hộ hạng sang và cao cấp đã có sự trở lại ngoạn mục nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2012 với 16.674 căn được chào bán, nằm dọc tuyến Metro Số 1 tại phía Đông của thành phố.

Hà Nội đã ghi nhận được 6.000 căn, với phần lớn các dự án hạng sang và cao cấp tọa lạc tại khu rìa trung tâm và phía Tây. Các tòa nhà này hướng đến khách mua là nhà đầu tư mua để cho thuê lại vì tỷ suất sinh lời cao khoảng 6 – 8%.

Ngoài ra, phân khúc bình dân cũng chiếm một phần lớn của nguồn cung được chào bán và là lựa chọn số một cho hầu hết khách mua để ở.

Tỷ lệ tăng trưởng giá dự kiến sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Với người mua ngày càng kén chọn hơn trong khi nguồn cung thì lại dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra.

Giá chỉ tăng chủ yếu nhờ những dự án mới ở vị trí vàng và khu vực trung tâm mở rộng chào ở mức 2.500- 10.000 USD/m2 cho TP. HCM, và khoảng từ 1.600 – 3.500 USD/m2 cho Hà Nội.

Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015, và giảm trong năm 2017 và 2018 cho cả hai thị trường.

Người nước ngoài vẫn đang xem xét thị trường bất động sản địa phương trước khi đưa ra các quyết định tiếp theo. Tuy nhiên, tính chuyên nghiệp, sự thông thạo ngôn ngữ và tính thuận tiện trong thanh toán là một trong các vấn đề quan trọng để chuẩn bị cho đợt khách hàng mới này.

Thị trường đầu tư: Thêm nhiều cơ hội

Sau thời gian khá thận trọng với việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư và các khoản vay không hiệu quả, các ngân hàng bắt đầu cho vay lại các dự án bất động sản trong năm 2014.

Do tính chất thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn non trẻ và đang phát triển, một tỷ lệ lớn các giao dịch chuyển nhượng là cho các khu đất dự án, trong đó gần một nửa các giao dịch và nhu cầu đầu tư cho các khu đất là cho mục đích sử dụng hỗn hợp bao gồm nhà ở.

Hạng mục này vẫn là phân khúc rất được quan tâm do nhu cầu đang dồi dào từ quy mô dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Năm 2016, xét về bất động sản thương mại đang hoạt động, bất động sản văn phòng sẽ tiếp tục là mục tiêu chính. TP. HCM và Hà Nội vẫn là thị trường nhận được nhiều sự quan tâm, thu hút thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài mới một khi TPP có hiệu lực.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ sôi động do Việt Nam đang nổi lên như một điểm nghỉ dưỡng mới, trong khi bất động sản công nghiệp cũng được kì vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ khi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng các cơ sở sản xuất ở Việt Nam để tận dụng lợi thế của hiệp định TPP và những ưu thế về giao thương khác.

Rào cản gia nhập thị trường bán lẻ cao sẽ thúc đẩy các đối thủ mới mua lại các danh mục hiện hữu trong kế hoạch gia nhập và mở rộng thị trường của họ.

Theo DNSG